中青在线

来源:网络 关键字:社区商铺投资需要注意哪些地方 更新时间:2018-12-10 20:57:10
延伸:
本文除了聚合《社区商铺投资需要注意哪些地方》,免费提供的有关社区商铺投资需要注意哪些地方的内容之一,已有不少的网友认为此答案对自己有帮助!
    社区商铺投资需要注意哪些地方
    第一,选择社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成,以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区,也就是一些郊区大盘,入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足到位,如经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可为的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区,除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。第二,通过研究社区的成熟度,借鉴商铺转让价格,合理定位商铺价位。商铺的价格也有一个大致的类比,是和同位置的住宅价格相比,在3倍以内的尚属有升值空间,如果过高,则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算,能在8~10年以内收回全部投资的商铺较为理想。配套成熟的社区其商铺相对更具有商业价值,其价位也相对较高。除去人为炒作因素,若商铺的转让价格,逐渐上升,其商业价值也愈高,值得购买投资。
    第三,要看社区规划。这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入住率低,但由于政府规划,以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等,这样的商铺就算目前租金回报率低,还是有极高的投资价值的。如星沙的东方美地美地街,商铺面积区间在42—2463≈洌蹲柿榛睿铱拷靥6号线。还要考虑规划中的配套设施建设,如公交车站、学校等,如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业,那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”,那也是理想的商铺,因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局,将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度,沿街商铺最为理想。路窄可以积聚人气,吸引客流。对于很宽的道路,投资价值的意义不大,因为
    只有车流,加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。第四,谨慎对待“包租”问题;出售底商产权,保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售,开发商经常选择“包租”方式,将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者,以降低总价吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证,且不必参与租赁与经营,因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是,也应该提醒投资者的是,一旦开发商承诺的回报率结束,投资者很难继续得到租金回报或将所购底商出售。
    第五,投资商铺与投资住宅有所不同,一般来说,商业建筑的土地出让金要比住宅高,土地出让年限只有40年;在贷款政策方面,住宅底商的贷款是6成10年,利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后,银行才会放款。因此,住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。缴纳的费用也不同,水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费,物业管理费高于普通住宅。另外,根据不同的经营范围,各行业的主管部门对房屋都有些特殊要求等。计算投资回报时要留有余地,除了前期投入外,后期的装潢、经营、维护等费用也会很大,有时候空置是难免的。如果是自己经营还会有经营风险。所以,一定要认清市场形势,切忌盲目。