中青在线

来源:网络 关键字:商铺与住宅投资对比分析 更新时间:2018-12-19 18:32:49
延伸:
本文除了聚合《商铺与住宅投资对比分析》,免费提供的有关商铺与住宅投资对比分析的内容之一,已有不少的网友认为此答案对自己有帮助!
    商铺与住宅投资对比分析
    商铺,也称为商业用房或商业地产,指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所,包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支,商铺具有与其他物业相似的物理属性,但是由于商铺是商业与房地产的复合体,必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅,以下同)的其他特征:1.可供选址少。住宅开发可选地块范围广,不同的地块适宜开发不同类型的住宅;商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段,地块供给量较小,可选择的范围窄。2.规划难度高。一方面,商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明,各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功,项目在短时间内将很难找到合适的客户,从而使项目销售(招商)带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出,对于大型商铺开发而言,预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最关键的是,目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准,造成商铺规划设计带有一定的盲目性。3.政策影响大。对于商铺投资,政策层面的巨大影响不容忽视,这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先,商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外,规划方案还必须向市商委报审,设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较
    多,对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连),商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。其次,银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别,商铺贷款至多6成10年,而住宅贷款可以8成30年。再者,商铺的层数少,根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售,而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售,因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言,商业地产是资本的游戏。此外,商铺对政府区域规划比住宅更敏感,城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。4.价格变化快。一般来说,建筑物底商的价格是住宅价格的2-3倍,有的繁华街道甚至可以达到5-8倍;少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元/3 S捎谏唐痰募鄹窀撸跋炱浼鄹竦囊蛩厣醵(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等),因此商铺价格变化往往难以预料,其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料,人们的购买行为主要受收入(财富)的约束,因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。5.市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响,同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支,商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势;而商铺作为商品流通和服务活动的载体,与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下,商铺与商业发展呈同向不同
    步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。6.购买跨区域。虽然对于住宅而言,也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客,但人们购买住宅的首要目的仍能是居住,投资的成分相对较少,跨区域购房居住者总的比例不高;但是商铺的购买目的恰恰相反,投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界,更不存在区域障碍,深圳商铺有20%-30%是港、澳投资客户,杭州2003年11月份举办的商铺博览会也有许多大城市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展,而且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。另外,商铺的使用年限短,根据法律规定,商业用地土地使用年限40年:住宅用地使用年限70年,综合用地土地使用年限50年,这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。
    从开发投资的角度讲,商铺也有许多不同于住宅的地方。1.开发流程。商业地产的开发操作内容广泛、复杂,全过程操作开发主要流程如下:(1)项目拟选地区市场研判、项目选址;(2)项目构想与初步可行性研究;(3)签定土地使用权协议,取得土地;(4)详细市场调查;(5)项目市场定位与策划;(6)项目概念设计;(7)项目策划方案调整;(8)项目方案设计;(9)项目财务分析与融资方案;(10)项目详细可行性研究及批复;(11)编制商业计划书,进行项目融资;(12)项目招商;(13)项目初步设计和施工图设计;(14)项目招标;(15)项目施工建设(达到一
    定形象进度可以预售);(16)物业经营与管理。以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤,对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比,商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作,这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂,协调的难度也更大。2.目标客户。商铺的目标市场面临两级客户,一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者,二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时,不仅要考虑投资(投资经营者)的需求特性,更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素,也是招商对象确定的依据。就住宅而言,面对的目标客户比较单一,居住需求目的明显,无须考虑终端消费者的需求特征。3.营销推广。营销是房地产开发工作的重中之重,也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差异。(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关概念,以及商业氛围、商圈成熟度等方面,常出现的广告词有:“一铺养三代”“风生水起,、坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方式,使人们对项目具有较强烈的憧憬和期待,少数项目宣传投资概念。(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷,营销周期较短,通常6-9个月完成主要销售任务,极少数项目的销售周期超过一年。如果营销
    周期拖得太长将使项目人气不旺,从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长,尤其是分期开发的楼盘,少则一年,多则2-3年,具体时间视项目大小而定。(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长,一个完整的营销推广包括以下几个阶段:市场引导期--内部认购期--开盘期--强销期--持续期-清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要集中在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段,广告费用大部分用于开盘前的宣传造市。(4)媒介策略。住宅营销宣传的主题是家的概念,宣传的内容为生活方式,采用的媒介主要包括精美的楼书和画册、迷人的电视广告、平面广告以及长期保持的户外广告。商铺营销周期短,因此电视广告少,楼书并不十分精美,主要媒介是专业杂志和报纸平面广告。(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口,这些地方的装潢考究,尽力营造出家的感觉,给人以温馨、情调和美的享受;但是商铺的现场包装主要侧重于商业气氛的渲染,现场的每一个信息都给投资者一种投资冲动。(6)公共关系。房地产营销中的公关活动也称为“事件营销”。对住宅项目来说,公关活动主要采取“业主联谊会”“购屋赠礼品”“体育、、比赛”“楼盘模特”“明星表演”等形式进行促销;而商铺更多的是、、通过“投资报告会”“商家交流会”“行业研讨会”“记者招待会”、、、和“大型歌舞表演”等公关活动进行促销。4.运作模式。商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先表现在融资模式上,商业地
    产融资形式包括预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等;住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款,在不得以的情况下也采取股权合作的形式,信托融资方式则很少运用。其次,商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键,这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营,否则将容易造成混乱,使项目的租金收益水平下降。基于这种认识,许多发展商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营,这样既有利于保值增值,而且也可以树立项目品牌。可以说商业物业的管理既和住宅物管相似,更有许多不同于住宅项目物管的内涵,其赋予了物业管理新的服务内容。5.投资效益。不管投资专业市场、商业步行街,还是购物中心等商铺项目,一般而言,发展商为了保证后期经营效果,对物业的主要部分更多是采取出租的方式以获得长期稳定的现金流;有的发展商出于融资和战略发展的需要,可能采取部分销售的方式以回笼资金。总的来说,商铺开发的投资回收期较长,少则几年,多则十几年;而住宅项目到竣工时资金基本回笼,投资回收期相对较短。但是,商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍,有的中小型商铺的静态投回报率在50%左右,至少30%以上,而且还留下相当一部分固定资产;大型商铺的投资收益率甚至更高,静态指标高达80%,远远高于住宅项目。6.项目风险。收益和风险就像一对孪生兄弟,投资商铺的回报率高(这也是近两年
    全国各大中城市商铺供给繁荣的重要原因之一),当然蕴涵的风险也更大,与住宅投资相比,这些风险主要体现在:(1)政策风险。商铺,是一个受政策影响很大的一种投资品种。国家的产业政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。而且,市场的不可预测性强,投资跨行业特征明显,这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。(2)价格风险。商铺的价格依赖于其产租(金)能力,价格的高低受到商气、人气、等因素影响,如果出现招商(销售)不利的局面,试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候,商铺价格越低,招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。(3)经营风险。商铺主要采取获取租金作为投资回报,在项目建设竣工时一般不可能回收全部投资,因此商铺的投资开发要求自有资金较多,对于一些中小发展商,可能会面临比开发住宅更大的财务风险。尤其是后期经营管理,商铺的风险更大。因为市场变幻莫测,如果市场预测不准,在经营中管理不善将可能造成严重的后果,从而使项目的投资收益遇到挑战。
    投资商铺“四看”诀窍投资商铺首要做到的就是四看投资商铺一看人气:人气旺财气旺投资商铺二看回报:排除干扰预测回报投资商铺三看特性:有特性有个性财旺人旺投资商铺四看环境:好环境好地段好价格好收益“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的,也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。适逢紧控,购买住宅受到限制,投资商铺成为热点。对此,投资理财专家张雪奎(欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072)认为,投资商铺是要很有理性的投资活动,不能听风是雨,投资一间商铺,动辄几十万上百万,所以更要有理性的分析,不加分析的投资是不可取的。一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说,开发商希望出售商铺价格高些,但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?投资理财专家张雪奎对此稍有心得,四看是投资商铺的必然动作,是投资旺铺的基本方法,列出来供大家参考:看人气是永久旺还是分时段旺投资理财专家张雪奎认为,投资商铺就不得不说零售消费市场,因为商铺就是买东西消费的地方,你所选择投资的商铺的价值大小,很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的,这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里张雪奎老师引出两个概念供大家参考:
    静态消费区,就是在具体的一定的时间段里,才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域,叫做静态消费区。打个比方,一个仅对内的社区商业区,它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费,其他时间如上班时间,整个商业区域会比较安静,购物的人很少,或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费,这样的区域投资理财专家张雪奎老师就称为静态消费区。动态消费区,就是在规定的营业时间里,不分固定时间段,都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域,叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它商圈或者几级商业中心的定义,就如北京的王府井步行街、西单购物中心,广州的北京路,上海的南京路等消费人流比较大的消费区域,商业辐射范围涉及到整个地区,甚至是全国,如虎门的服装市场、温州的小商品城、北京的中关村电子市场等,这样的区域叫做动态消费区域。我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去,就算自己做生意经营,也是希望能消费人气旺,多赚些钱财,所以来此商铺消费的人越多,这个商铺价值就越大,这除去经营方面的问题,更多的就是经过商铺人流多少来决定,经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流,其中产生消费的多会是固定的人,而动态消费区中更多的是流动人群,如王府井大街每天在此的游客多达50多万,吸引着来自全国各地的游客,其区域的铺位价值现在都很难估量,因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。
    投资理财专家张雪奎这样说并不是就定论静态消费区的商铺不好,静态消费区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲,就拿北京CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说,此区域四座大厦环绕林立,在上午和下午的上班时间中,无太多人流消费,而到中午午餐时间和下班后,消费区域一片的繁华,好几万的大厦白领在此固定消费,并且带动周边商业市场,其旁边的昆泰国际大厦的底商,刚开盘就以3万多的价格出售,且销售情况不同凡响。广州天河太古城广场尚未建成,但是周边商铺、住宅已经价格猛涨,看好的就是未来的消费环境。谨防高回报率的承诺现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中,每年15%的回报率是个经常出现的数字,说你花多少万买了个铺,然后多少钱租出去,如果是按揭还要把给银行的利息算进去,接着是一套投资回报的计算公式,然后是很正确的加减乘除,得出一个结论,基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收,以后你就净挣了。不仅如此,现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中,都经常的出现这个数字,投资理财专家张雪奎(欢迎订制张雪奎讲师投资理财课程13602758072)有个从事商业地产策划的职业人士,聊起此事对此非常愤慨。很奇怪,为何年回报15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心,其实是很不负责任,甚至有恶意欺骗的嫌疑。商业物业投资是个要综合考虑的问题,不能像住宅物业投资一
    样,商业物业投资的动态性更强。如上张雪奎老师所说过的,商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定,而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、以及招商情况所限制,还要受到整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下,或者只考虑几个方面,就妄下决定,是有很大风险的。所以,投资理财专家张雪奎认为,做好上铺的投资回报预测很有必要。要分析商铺适合经营什么我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的,有的部分就只能做餐饮,有的就只能开精品店,而各个行业的品牌客户在做店址选择时,都会有其最高租金标准,其中餐饮的租金较低,而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时,要分析它能做什么不能做什么,再分析所选择的租客中,租金会在什么范围内,然后了解其周边商铺情况,得出最可行的租金估价,再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。要看商铺的前景商业环境考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景,要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位,几年之后,此地逐渐形成商业氛围,区域商业物业价值迅速攀升,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出,这哪里又是15%的概念。我们要想成为商铺投资中的不败赢家,就要信自己,去了解商业
    物业的特性,学习商业地产市场的规律,并且要懂经营。有房子谁都会住,但生意不定谁都会做,那我们就从商铺投资中去学做生意,以至于更多的东西。投资商铺有诀窍。很多时候人们并不具备那么长远的投资目光,特别是面对偏僻地方的商铺,很多投资者害怕旺不起来不敢投资。那么怎样才可以投资到有长远利益的商铺?投资理财专家张雪奎告诉你一个小诀窍,这就是“王者跟随法”,跟随那些具备历史悠久商铺开发者,他们在哪里开商铺你就在那里购买。有一个案例很能说明问题,广州天河城刚建成的时候,商场冷清的小孩子们可以在里面滑旱冰,周边商铺价格低的可怜,亏损转让的不在少数,三年之后,这里成了广州最繁华的购物中心,周边商铺价格上涨10几倍。原因就在于天河城的投资者已经对广州的购物环境做了全面调查,他们只不过是抢在这个地方还没有成为旺地的时候,趁价格还低的时候进驻,你没有这种调查预测的能力不要紧,只要跟着他们投资就会有好的回报。这就是张雪奎(欢迎订制张雪奎讲师投资创业课程13602758072)老师说的“王者跟随法”。专业市场一般不选择闹市区零售市场一般都在闹市区,但是选择专业市场,一定不会选择在闹市区,因为那里的交通实在太繁忙了。所以,开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上,也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营,产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品,相互之
    间的竞争非常激烈。所以,如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方,生存下去就比较困难了。专业市场要考虑市场的知名度专业市场不同于住宅商铺等,它所服务对象的范围可以说是比较宽广,在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌,对于吸引客源具有着很重要的作用,如果做到了良性循环,就可以维持专业市场的兴旺。政策因素不可忽略。与住宅商铺相比,政策因素对专业市场的影响也是很大的,这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里,肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响,由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以,多了解一些当地政府的政策,也是你在投资前应该要做的一项“功课”。