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来源:网络 关键字:万科城精装修营销报告 更新时间:2018-07-17 02:18:29
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    U
    万科城2.1.2
    精装修产品需求报告
    pholster
    VANKE
    万科城项目组
    2011年11月28日
    万科城
    TheCenterOfGoodCity
    项目产品总体概述
    万科城
    项目产品总体概述
    纽约街区NewYork
    多伦多街区Toronto
    东京街区Tokyo
    阿姆斯特丹街区Amsterdam
    名称A4A5A6A7合计基地面积67,538.8018,448.6021,669.3013,695.70121352.40总建筑面积192,97956,29650,58940,732340596可售总建筑面积176,40555,08648,95939,592320042技术指标:?占地面积:17万;?总监面积:50万;?建筑密度:26%?绿化率:36%销售情况:
    ?纽约街区:100%;
    ?阿姆斯特丹街区:98%;?东京街区:97%?多伦多街区(8#、9#、10#):25%
    万科城
    纽约街区产品及价格
    3#4#2#1#
    组团
    住宅楼栋
    1#2#2A2B2A2B2A2B2C2D2E3A
    户型(3。
    90.0090.0090.0087.0090.0080.0080.0090.0080.00100
    套数
    84864144394131184436
    总数
    1708580
    价格
    A5组团
    3#
    12500
    4#
    129
    ?纽约街区销售均价:12500/3
    万科城
    阿姆斯特丹街区产品及价格
    5#2#1#3#4#
    组团
    住宅楼栋
    1#2#4A2E2F2E2F3B3C3B3C4A2E2F
    户型(3。
    165.0090.0087.0090.0087.00127.00169.00127.00169.00165.0090.0087.00
    套数
    161632323230105010164864
    总数
    64644060128
    价格
    A6组团
    3#4#5#
    14500
    ?阿姆斯特丹街区销售均价:14500/3
    万科城
    东京街区产品及价格
    1#2#
    3#
    楼号
    编号1234561231231234
    户型1A1A1B1A1A1A2H2J2H2H2J2H3D2G2G3D
    面积6565636565658987898987891088080108
    1#
    1单元
    1单元2#2单元
    3#
    1单元
    各户型23232323232217171717171722222323
    套数总数
    占比
    价格
    137
    41.64%
    12500
    102
    31.00%
    14000
    90
    27.36%
    14000
    ?东京街区603〔废劬郏12500/3。80-1103〔废劬郏14000/3
    万科城
    多伦多街区产品及价格(目前销售楼座8#、9#、10#)
    9#8#7#6#5#4#3#10#1#2#
    楼号9#10#8#
    户型2A2BD2B2E2F2A2BD2B
    面积8782838888878283
    各户型1286464124128623131
    套数总数256252124
    占比40.51%39.87%19.62%
    单价
    13500
    ?多伦多街区首推8#、9#、10#,销售均价为13500/3 
    市场情况
    TheCenterOfGoodCity
    项目周边重点竞品情况
    万科城
    10-11年G3品类月度成交金额、面积、价格走势
    ?2010-2011年成交量、成交均价及金额从2010年8月份至2011年1月份先扬后抑,其中2010年9月
    -12月成交金额75亿,成交均价11125/3。山涣看68万3。2010-2011全年成交量的44%。?从2011年1月份开始至2011年10月份,由于政府限购等房政层出不穷,价格上扬表现疲态,2011年9月-10月出现价格回落。
    13262126891303413238120271232111709111471100010339975110924115401188712540
    8718
    8406
    8377
    8435
    8358
    8142
    7787
    18.74
    21.02
    5.431.516.875.333.852.583.879.92
    14.0713.7912.6
    2.9
    2.842.784.948.863.482.982.563.25
    10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.10成交量(万3)成交均价
    ?截止2011年10月份,G3品类供应市场继续补充,供过于求,期初存量增至69.99万3。嫦壬涎铮谐∪セ沽ν让飨栽黾印
    3.32.28
    1.92
    2.07
    1.34
    1.43
    0.93
    0.83
    0.94
    0.71
    0.54
    0.42
    0.34
    0
    0
    0.58
    0.4
    2.16
    1.413.72
    7.131.62
    0
    0
    7.12
    11.7
    21.84
    1.58
    26.72
    11.9
    2
    1.66
    0
    13.9
    0
    17
    0
    6.18
    0
    4.9
    1.9121.9
    32.75
    2.81
    7.4
    10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.10供应量(万3。
    26.3
    批售比
    23.9
    16.4
    11.5
    8.39
    7.94
    8.55
    8.64
    9.62
    6.75
    5.58
    2.81
    10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.110.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.10期初库存(万平方米)存销比
    2.46
    3.21
    3.82
    5.19
    39.7839.6836.5338.3336.133.5229.65
    7.33
    8.09
    10.5
    52.48
    12.4
    60.46
    55.6446.5644.1952.2451.5450.6449.4646.68
    15.8
    63.7860.3
    63.565.8469.99
    万科城
    11年10月底前G3品类产品类型库存分析
    ?供求价10月,703∫韵滦略龉┯ξ0.04万3。怀山涣炕繁认陆35%,该品类项目金光丽园、竹韵山色低于成交均价占比较重。
    ?期初库存与存销比10月,供小于求,双重作用,存量下滑。近三月成交面积平均值减少,存销比
    上升。?供求价10月,70-903〕山涣俊⒐┯α炕繁染仙淮嗣婊挝狦3品类主力成交面积段。
    ?期初库存与存销比10月,供应量增加,期初存量上升,近三月成交面积平均值增大,存销比下降。
    ?供求价10月,90-1203⌒略龉┯ξ2.75万3。怀山涣糠矫妫繁认陆38%,该面积段,9-10月成交活跃度远低于2010年。?期初库存与存销比10月,受供求双面影响,期初存量上升,存销比环比上升,市场风险很大。
    ?供求价10月,120-1443⌒略龉┯ξ0.72万3。怀山涣糠矫婊繁壬仙16%。?期初库存与存销比10月,供求双面影响,期初存量环比上升,近三月成交面积平均值增大,存销
    比下降.
    ?供求价
    10月,1443∫陨喜饭┯α课0;世纪花园成交一套三房。
    ?G3品类主力去化产品主要集中在70-903「中璨罚刂2011年10月份唯有此面积段产品存销比
    有所下降。万科城2.1.1期产品与该面积段相吻合,但受房政影响,此产品仍存在去化压力。
    万科城
    项目名称
    周边精品情况
    ?项目周边竞品主力产品为80-903∶鞑罚狦3品类去化较好产品,此面积段精装产品较稀缺。
    海信淮安郡
    中海清江华府
    青建依山半岛
    5536031494473352套约80-1263131套约37%11180元/3≡12500元/3∶髟80-923《
    保利里院里
    7800033000003261套约80-1403230套88%10633元/311300元/3∶髟80-90平米二居三居
    占地面积175793734003〗ㄖ婊3430031619003”酒谕婆塘315套324套面积区间约80-1433≡80-1403∪セ咳瞎99套314套去化率约31%约97%起价10500元/311800元/3【墼13000元/3≡14000元/3〗桓侗曜济鳎ㄊ淄撇罚1500元精装,部精装分毛坯主力户型约80-903×骄尤80-923《尤泳
    ?海信淮安郡楼座分布
    ?中海清江华府楼座分布
    ?青建依山半岛楼座分布
    ?保利里院里楼座分布
    多伦多公园
    TheCenterOfGoodCity
    成交客户分析情况
    多伦多
    成交客户需求产品分析
    ?多伦多街区成交客户中自主客户占84%,希望交付时为精装修产品客户为56%,需求仅为32%,?且精装产品在G3品类产品中为稀缺产品,建议后期推售产品为精装修交付。购房目的
    84%5%
    自住投资
    ?客户购房目的纯投资仅5%,多为自住,占到84%。
    11%
    均可
    且以婚房为主。客户对于社区居住体验要求更高。
    装修标准
    605040
    选择装修原因
    30
    20100
    56%32%12%
    精装毛坯均可
    85%
    90%75%
    ?该部分客户组成较为年轻化,以公司白领和事业单位工作人员居多,工作较忙,自由时间较少,因此有56%的客户意向精装房,且对万科精装品质认可度较高。
    多伦多公园
    TheCenterOfGoodCity
    精装产品价格预测
    多伦多
    精装产品价格预测
    价格不变+车房拆分
    多伦多
    精装产品价格预测
    毛利率测算
    T
    HANKS‘
    C’

    U
    pholster