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来源:网络 关键字:万科棠樾项目建筑规划及实地考察纪要40p957259678 更新时间:2018-12-15 09:53:40
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    万科棠樾项目建筑规划及实地考察记录
    ——香地咨询·半求工作室&房地产之窗
    〖天气〗:睛天、多云、或阴〖事件〗:实地考查“万科·棠樾”项目〖地点〗:塘厦观澜湖高尔夫东莞球会入口处、大屏障森林公园林坪路以南〖提示〗:个人观点仅供参考,《“万科·棠樾”唯论》导读:■项目概况【万科唯一“地王”】【距深圳华侨城30分钟】【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】【大地震后,领抗震之衔:拒绝凸窗】【浅山盆地,森林湖区:户型100%临湖、观山】■四周概况■产品创新【全新的居住图景:6个岛屿式组团,户户临水、私家码头】【中国最高水准别墅车库:地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】一、中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE:户均实际可停5~7辆二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口”三、人车分流、户均3车位的极大好处四、最多3连排:园林极大化的典型别墅案例【多孔面砖:沉淀历史的同时,吸水性与藏污性可能较高】
    【万科住宅产业化威力发酵:构件质量一流】一、构件质量稳定二、还是感受到万科过度的精明:只有南向装配全天候窗户三、不锈钢防雨防到灌排气管套口四、高31公分的地下室隔水钢围:四重防水屏障五、日式创新集水、降噪槽:雨水景观化■项目考查【会所:现代与古代在这里穿越了历史】【摧毁成功人士心理防线:老房子催忆童年】【批评:隐形避雷系统贯彻不彻底】【住宅建筑考查】一、具终身价值:一楼有房二、房均一个卫生间:每户两个阳光浴室三、窗户类型多构成丰富表情:一楼卫生间开高小窗四、户户私家电梯:楼道自然采光五、地下室三面采光井:地下室可晒衣服六、首次见识:污水管防臭顶盖■数据与用料■考查结论
    正文:■项目概况
    【万科唯一“地王”】
    2007年7月12日,万科以26.8亿元将塘厦企洞水库地块抢入囊中。该地块底价6.16亿元,折合起始裸地价为1752元/平方米,楼面地价为3504元/平方米。而最终成交楼面地价为15243万元/平米,创造了当时广东省的历史新高,被称为“广东地王”,这是万科第一次获得“地王”项目,最初定名“双城水岸”后改为“万科·棠樾”。也就是在万科取得该地块五个月之后,万科董事长王石就在公开场合表示,2008年之后万科绝不拿地王,所以如果王董事长所言成真,那么本项目将成万科唯一的“地王”项目。
    【距深圳华侨城30分钟】
    万科·棠樾地处东莞大屏嶂森林公园片区、珠江东沿线中央别墅区核心地带,扼守世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会入口处,林坪路以南,紧临莞深高速公路。四面均为山水田园。项目北侧是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库;西侧和南侧是观澜湖GOLF球场东莞球场和企洞水库:东侧与绿地森林景观相邻。
    香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn专业组从深圳华侨城出发,南坪快速转梅观高速,再至莞深高速,出了黎光收费站进入东莞后,莞深高速第一个出口大坪收费下高速既可顺路标到达本项目,费时只需30分钟,比深圳市区内绝大多数的点对点交通时间都短,而这30分钟,别墅之间的价差则是近3倍!
    【万科华南区域规模最大、定位最高的项目】
    60万占地的万科·棠樾,其实加上湖面,占地已经接近1平方公里了,香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn资料显示,截止目前,这是万科在华南地区储备的最大幅地块。一期规划总用地面积约110000平方米,总建筑面积约90000平方米,住宅面积约30000平方米,容积率约0.378,居住户数约124户。万科·棠樾以现代中式建筑为核心,在产品素质上再次改写中国高端别墅的表现形式,超越了万科17英里项目,项目运用大量的明清时代的建筑结构,结合万科住宅产业化成果及高科技手段,实现了古徽派建筑与现代生态节能的统一。
    【大地震后,领抗震之衔:拒绝凸窗】
    在国际交流中,最能让西方世界为之震惊的其实是中国古代文化。而现代建筑领域恰恰相反,从建筑设计、景观设计、材料的应用、甚至是售后服务等大量搬抄西方模式,而忽略了中国古代最优秀的文化内蕴。
    四川震后就有专家说,抗震性能最好的建筑其实就是中国古结构的建筑,万科·棠樾会所的老房子,就是一个完完全全的古代木结构。而在本项目一期别墅产品中,从建筑设计、基础施工等大量的吸取了中国古代建筑的优秀抗震成果。本项目还没有设计任何凸窗,以保结构的整体性、增强安全性。【浅山盆地,森林湖区:户型100%临湖、观山】
    单从项目千米内自然环境来讲,深圳波托菲诺天鹅堡里的天鹅湖与纯水岸里的燕栖湖、星河丹堤的丰泽湖、华侨城南部的内湖,与本项目相比那就是小巫见大巫了。
    首先本项目与企洞湖水库、仙女湖水库两个湖面零距离接驳,另外周边千米范围内还有其它2个水库、11个湖泊、14个山脉山岭,并且都是原生态未经人为破坏的。
    东侧500米以外大坪村由于楼层低、数量少、规模小对本项目几乎没有影响。所以在万科·棠樾一期悦水山庄100%的户型向外望去,除了茂密的山林就是披着霞光的湖面,还可聆听鸟儿歌唱。
    ■四周概况
    项目四周没有太多需要描述的,就是群山群湖!景观在这里无须挑选,什么角度都是美景。
    项目北侧紧临林坪路,这条路也是通往观澜高尔夫球场东莞入口处唯一的车行道路。在林坪路上有个三叉路口是通往观澜球场以及大屏嶂林场。林坪路以北分别是仙女湖水库、虾公岩水库、以及大屏嶂森林公园,站在样板房别墅的三层露台向北望去,两个水库侧卧在群山群脉之中,山水环绕非常迷人呀!
    项目的南侧没有任何建筑,但1500米开外是一些公共建筑,东南是企洞水库,再南就是石硖岭山脉了,所以此面也是山水坏绕的景观面,并且是完全原始野生状态的。
    项目西侧全部是连绵起伏的山脉及水库,西侧距离观澜高尔夫球场东莞入口约800米的距离,这个入口也是整个球场最中间的位置。虽然一期项目还没有完全建好,但会所西侧的自然生态湖面上已经停放了三艘古船,让长期居住在城市里的人们再次感受到了乡野的乐趣。
    项目的东侧是大坪村以及莞深高速公路,本项目距离莞深高速公路约1800米,从本项目上莞深高速
    约3分钟车程。并且在与大坪材之间还有约800米距离的空地,目前主要种植了农作物,如菜地之类的。■产品创新
    【全新的居住图景:6个岛屿式组团,户户临水、私家码头】
    万科·棠樾还有一些重大优点:小区内就有水库延伸,90%以上的户型均紧临水有观景码头,同时,其会所建设在一个完全独立、以桥梁连接其它组团的独立岛屿上,使小部分商业也与居住完全分开。未来,这个岛屿上将出现一座几百年历史的老房子。而组团之间除汽车出入口(消防通道)外,还以桥梁相连,所以本项目每个组团相当于一个岛屿,包括商业、会所,也都设计在一个即发现联系,又相互独立的岛屿之上,整个1期被划分为6个组团(1个商业会所、5个住宅)。半岛、岛屿,每个组团都被水环绕。水、房子、山体、林木互相呼应,形成全新的,深圳人从来没有见过的居住图景。在9070政策下,在国家停止别墅用地的严格控制下,类似这种山水,既然已经创造了记录,恐怕也极难有后来者。一期连排别墅,依托景观河道资源,将客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水一侧,户户临水。其中,位于端头位置的别墅是三面临水,并且每户都配置有独立的私家码头供业主游玩,由于水深较浅,安全性与景观性找到了很好的平衡点。【中国最高水准别墅车库:地下工程成本最高、比例最高的中国别墅】如果说“住宅是人的房子”,那么“车库就是车的住宅”,在汽车时代,人的房子与车的住宅都一样重要,有偏颇就会影响产品长远的居住性能和保值增值特性。
    一、中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE:户均实际可停5~7辆别墅、TOWNHOUSE此前在深圳,还只有卓越维港实现了人车分流、车库地下化,但遗憾的是车位配置又不够。因为住别墅的人家,往往车辆在两辆以上。万科·棠樾完全人车分流、所有车辆都停放到地下。而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风!万科·棠樾不但车库地下化完全人车分流、而且每户真正3个车位且各个车位均能直接入户、车库自然采光通风。另外,地下室长约22米,除三个车位的面积以外,其他还有至少约200平方米的赠送面积。这一举超越了武汉·银湖翡翠一期的别墅。之前,武汉·银湖翡翠别墅实现了车库地下化的人车分流、地下车位自然采光通风、配备真正每户2车位。目前,这个由深圳发展商的别墅超过了银湖翡翠一期的别墅:3个车位,从而成为中国别墅创新上的新冠。其实不但在中国,即使在全球,全地下但自然采光通风、人称分流、每户3车位的别墅也绝不多见。
    万科·棠樾的地下室不但每户地下可以并排停放三辆车,并且车库都有专用双车道公共通道,因此,又何止三辆车呢,如果正确停放的话,每户停放5~7辆车完全足够的,当然不提倡占用公共车道的这种行为,但是这种留有裕度的建造,是否让人格外安心?二、南中国第一个“同向顺流式地下车库出入口”
    一期悦水庄的地下车库出入口设计在1期与会所岛之间的车道上,同时其设计颇为类似深圳会展中心的地下库出入口:无论是下地下车库还是出地下车库,与地面汽车道的车流之间,均表现为同向顺流的关系,不会与地面道路正在行驶的车辆发生交叉、垂直的现象。在北方不知道有没有这种设计,但是在南中国,这应该是第一个这么做的,这种从根源上杜绝事故因素的创新做法值得提倡。
    三、人车分流、户均3车位的极大好处不要小看三车位的配置,这就意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大,否则就无法实现户均3车位配置。而以往TOWNHOUSE最大的弊端,就是由于面宽小,导致一楼没有房间,导致户内层数过高带来居住不便。而如果能够配置三个车位,那么面宽足以在一楼起码配置1~2个房,从本质上改善居住品质,并能够在连排上呈现出独立别墅的居住感受!深圳的TOWNHOUSE产品,通常面宽大多在8米之内,这样一来,通风和采光始终有一定的局限性。万科·棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超过12米,这种面宽仅次于独立别墅甚至超过一些独立别墅的面宽,不仅在深圳以及全国都是罕见的。对于户内来说,因全地下停车,因此室内地面必要通过跃层以满足车库层高的需要,室内各层全部平层化,增强了使用便利,简化了结构。四、最多3连排:园林极大化的典型别墅案例由于要实现户均三车位,因此,连排的栋数就不能过多。所以万科·棠樾一期悦水庄最多也没有超过3连排的,与那些动不动就是6连排、甚至8连排的所谓TOWNHOUSE比较起来,万科·棠樾的双拼、三连排无疑品质更高。同时,由于车位全部移到地下,使花园全部为园林,不但安全系数大幅度提高,而且园林面积也极度扩大化、视野因此纯粹干净、园林维护也更为严重容易。在户内居住品质得到质变的同时,户外园林品质也得到了根本性的提高。
    【多孔面砖:沉淀历史的同时,吸水性与藏污性可能较高】
    釉面实心外墙砖的优点是耐久性、清洁方便好,但是,也正因为如此,建筑就没有必要的变化,使人没有历史感、缺乏沉淀与时光的感受。万科·棠樾的外墙采用的是灰色多孔砖,这是万科产业化的成果,虽然是专门定作,但是由于量大,成本并不高。但是这种多孔砖,吸水率相对较高、孔容易藏污。这样做的好处使历史感十足,而且随着岁月推移,时光被沉淀了下来,建筑因此具有了记忆。香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn专业组在现场1#的样板房的大门看到,已经有了一些下雨时的痕迹。这是优点好是缺点,与受众的文化层次、精神境界、人生阶段、价值观有相当大的关系。【万科住宅产业化威力发酵:构件质量一流】一、构件质量稳定东莞是万科住宅产业化的基地,而万科·棠樾的建造工期能够这么短平快,一方面与建筑类型有关系,更多的是与万科住宅产业化已经取得突破性进展关系甚大。万科·棠樾的各种各样的窗户、阳台与入口处的铝合金栅栏、外墙多孔砖等众多构件,都是住宅产业化的成本,比如窗户在工厂最好,现场装配上去就可以了,质量非常稳定。二、还是感受到万科过度的精明:只有南向装配全天候窗户万科·棠樾全部是灰色的铝合金窗,无论哪扇窗玻璃全部是双层中空、LOW-E的,这是值得表扬的。更值得业内注意的是,南面主风向窗户全部设计成为了全天候窗户:窗户上方是与窗框一体式的上沿,宽约60公分,而在开启部分的侧面与下面,还设计了同等宽度的侧沿与下沿。
    这样做的好处是什么呢?那就是即使是刮风下雨,同样可以开窗户而无须担忧雨水飘进室内。原来招商海月2期曾经做过上沿(没有侧沿与下沿)但由于是现场手工施工,,因此质量不稳定。而万科·棠樾则更进一步,三面遮挡,并且是一体化施工。不过,万科在北向窗户上,则没有采用这种优秀做法,做了50%,虽然已经非常超前和不错,但是……商业行为,没有办法!强烈建议万科将所有主要窗户都设计为全天候!
    三、不锈钢防雨防到灌排气管套口绝大多数住宅,卫生间的排气都是预留一个简单的孔了事,这种做法容易产生雨水倒灌。后来有些住宅装配了钢铁的防雨排气管套口,但是容易生锈、倒灌。万万科·棠樾卫生间排气管套口伸出来的部分是半圆形的,排气朝下方,另外还有一层百页,装配这种不锈钢防雨防到灌排气管套口,整齐美观、而且功能上可以保证不发生倒灌、进水的问题。四、高31公分的地下室隔水钢围:四重防水屏障在一期还在建设的部分现场看到,所有地下室的墙脚部位,全部设置了高31公分的地下室隔水钢围,隔水钢围设在墙体中央位置,围绕墙壁四周,以无缝焊接技术连成一片,与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障,这一点给人的印象极其深刻,万科磐石行动之后,质量突飞猛进!五、日式创新集水、降噪槽:雨水景观化通过工厂统一制作,万科将从日本引进的屋顶与阳台的创新式集水、降噪槽进行改进。这种集水、降噪槽在下雨天,可以使雨水不直接跌落冲击地面,而是变成平滑的类似布匹一样的水面落下,让雨水变成一种景观。
    ■项目考查
    【会所:现代与古代在这里穿越了历史】
    通常的会所,清一色的豪华装修及装饰,挑高大空间,甚至有星级酒店般的设施及服务。而万科·棠樾的会所则只有低调的奢华,会所里里外外各个角落的装饰品都是明清时代的真迹,其年限距今约二三百年的历史。
    从主入口进入会所,首先穿过以水池与大树中分的林荫道,迎面两棵珍贵稀有的200多年树龄的古罗汉松树提示您到家了,这里也被设计为会所的前门厅,中国人讲究“三开三进”。会所的正门靠墙处分别有两个水槽,两个石制麒麟座镇于上台阶的两侧,麒麟在中国古代是镇宅吉祥物,而在本项目的会所内外,共有四个这种镇宅之宝,全部都是有百年历史的宝贝。会所完全由木和钢结构组成,外围及屋顶是钢化玻璃,会所四个方向都有门进出,其中装饰在正门的条柜以及两侧门的门梁也都是明清时代的古迹。
    【摧毁成功人士心理防线:老房子催忆童年】
    项目的会所是临湖而建,在会所的西侧,眺望远处群山环绕,而近处生态湖里的小船在湖中荡漾。
    会所南面的老房子由于还正处于施工阶段,暂时未对外开放。老房子完全是由于木结构组成,其底部为石墩,而建筑中的柱、梁、顶以及其他构件全部为木结构。这里的建筑材料,特别是那些带有雕刻的构件大多是从徽派建筑所在地搬运过来的。
    中国人生活在现代其实很少再看到这种建筑,在老房子的中间抬头就能够清楚的看到,门梁上的雕刻是古代各种阶层人物的生活场景。这些场景,现代人只能从电视或者影像里面目睹,而老房子唤醒了中国古代文化及建筑在开发商传承的责任,也足以让众多成功人士想起童年时光,心理防线因此崩塌。
    【批评:隐形避雷系统贯彻不彻底】在考查中注意到,项目避雷系统全部都是隐藏处理,非常美观,但是三层楼顶与二层露台边缘避雷连接部分却成为暴露式的,成为非常的遗憾,这条连接线,完全可以施工为隐形的。这一点与星河丹堤等比较起来,存在差异!建议万科对此处进行调整。【住宅建筑考查】住宅建筑,通过实墙、木板装饰、格墙、铝合金上沿等做法,实现了虚实结合、软硬结合、隔透结合的建筑风格。一、具终身价值:一楼有房A、C户型入户门厅是双层挑高的,并且在上空分别设计了条窗和横向的采光窗,两面采光墙的采光使入户全自然通风采光。入户首先是屏庭,中国古代接待客人都会有前庭后院,不同人物、关系其接待方式及场所也有所差别,其屏庭就是临时来访人员的接待,也可以改作为书房或其他功能房。户内功能分区合理,首层入户这一侧是会客及客房,而对面隔中庭是客厅、餐厅及厨房,其中客厅是双层挑高6.877米,并且是三面采光,两面通透。如果是亲朋好友经常见面比较熟悉的朋友来访则会在客厅招待,客厅由于空大,必要时也可以当作一个小型会议室等功能。后院临水并且有私家码头,圆桌圆椅以及一把太阳,后院则是知已交心的交流场所,中庭与后院相连接,整个中庭是在一个浅水景的水池中。前庭中庭后院与二三层的露台形成了立体绿化。而无论是A、B、C别墅,一楼都设计有一间房,而稍加改动,就可以拥有2~3间房。一楼没有房间的别墅、TOWNHOUSE,都只能算是过渡产品,不具备终身使用的价值!二、房均一个卫生间:每户两个阳光浴室
    按照卫生间的数量与房间的数量,你就可以发现,万科·棠樾平均每个房间配一个卫生间。A户型甚至出现了卫生间比房间多的情况,其实就是为了便于改多一个房间出来。同时,在第三层主人房、地下室,都各设计有一间阳光浴室,通过上空的LOW-E天窗,让阳光、星光进来,让节能达标。而阳光浴室,使衣帽间及洗手间也实现了自然采光。三、窗户类型多构成丰富表情:一楼卫生间开高小窗万科·棠樾的窗户类型,没有中海·大山地多(13种),但横窗、竖窗、方窗、圆窗、幕窗、宽窗、长窗、活窗、固定窗、遮阳窗等10种窗户,加上遮阳百页的运用,将室外阳光割裂成碎片,同时由于被切割,阳光的移动变得可以观察到,因此就有了岁月、光阴的感受了。卫生间是最私人的地方,因此私密性非常重要。而一楼卫生间的隐私性实现起来更困难,目前常见的那些大窗、低窗,甚至是凸窗其实对于保护隐私来说是没有好处的,谁会敞开窗户上厕所啊?在本项目,就看到一楼厕所全部采用了高小窗设计,窗户不但相对小,而且离地高,窗户在有条件做大的情况下,保持了理智的克制,做了相对小的窗户。从使用上来说,这种做法其实是对的。四、户户私家电梯:楼道自然采光项目每户都有电梯,电梯井长为2.1米宽为2.1米,可以装配450公斤、载客6人及以上的电梯,足够家用。环绕电梯井两侧为上下楼梯。而楼梯上面有天窗,也就是说楼梯是全自然采光的。出电梯后的公共走道靠外侧也全部是有采光窗的,所以项目的公共空间采光通风效果一流。五、地下室三面采光井:地下室可晒衣服项目的地下室面积超大,总面积最大的应该超过300平方米。位于中间的娱乐室在靠近前花园的上方有采光井,娱乐室是自然通风采光的。地下室的一角设计了独立的SAP房,在上方的靠墙也设了采光井,所以SAP房也是自然通风采光的。
    再往里面就是健身房了,而健身房的采光井是地下室最大的采光井,宽约1.30米,所以地下室越是往里,采光通风效果越是最好的。除了以上功能以外,还配置了独立的洗衣房、杂物房、工人房及卫生间。六、首次见识:污水管防臭顶盖在楼顶,我们看到,所有污水管顶部并不是象常规一样,就做一楼镂空的顶盖而已,这种做法产生臭气外泄,但又不能堵住,否则下水就不通畅。而万科·棠樾的污水管,全面采用污水管防臭顶盖,通过内外气压的差别实现自动控制,需要时顶起,实现压力差后又密封,实现逆止、通透的作用。这是我们首次见到这种做法,值得提倡。■数据与用料
    【测量数据】
    庭院隔墙高:2.08米卫生间下沉:25公分房间净层高:2.905米客厅挑高:6.877米楼梯宽:98公分中庭花园下沉:80公分入户花园下沉:38公分公共走道净层高:3.18米地下室车库净层高:3.326米私家电梯轿厢:450公斤,载客6人私家电梯井:长2.1米、宽2.1米
    【部分用料】
    川路防臭污水管、广州日立电梯、梅兰日兰MERLINGERIN电源箱、意大利GSG公司生产的GIESSE五金件……■考查结论在30分钟时空开外的浅山盆地、森林湖区,全球最大住商万科为东方成功者提供了“6万标准、3万售价”的丰饶居住范本。除全天候窗户配置、隐形避雷系统留有遗憾外,棠樾以规划设计、建筑质量、产品创新、社区文化、品牌形象、物业管理、生态环境的全优姿态,用充分平衡身心的居住价值体验,让都市人群梦想成真:搬家将成往事!万科·棠樾考查图片:总平面图
    万科·棠樾与观澜湖高尔夫球会卫星图
    航拍万科·棠樾
    万科·棠樾与深圳华侨城30分钟的时空距离:出黎光收费站入东莞后,莞深高速第一个出口大坪收费下既可到达达
    万科·棠樾北侧是东莞大屏嶂森林公园
    万科·棠樾考查图片:2007年地块原貌
    从北侧仙女湖看万科·棠樾
    从观澜湖及企洞水库一侧看万科·棠樾
    在万科·棠樾3公里开外
    大坪村的碉楼:文物级景观
    万科·棠樾主出入口
    万科·棠樾主出入口
    万科·棠樾主出入口
    万科·棠樾端头临水别墅
    万科·棠樾项目沙盘
    万科·棠樾项目沙盘
    万科·棠樾工地管理严格
    万科·棠樾无须通过穿越楼板输送混凝土,保证建筑楼体质量
    万科·棠樾工地与周围环境
    万科·棠樾室内游泳池
    万科·棠樾的污水管防臭顶盖
    万科·棠樾的窗户、外墙多孔砖、防雨防倒灌排气端盖等众多产业化构件
    万科·棠樾的南面配置了全天候窗户
    万科·棠樾阳台与铝合金栅栏产业化构件
    万科·棠樾的隐形避雷针本来不错,但这一段怎么露出来了呢?
    万科·棠樾的日式创新集水、降噪槽:雨水景观化
    万科·棠樾的露天、阳光浴室
    万科·棠樾考查图片:地下室SAP房采光
    万科·棠樾的中庭院
    万科·棠樾户户临水,并且有私家码头
    万科·棠樾的后花园
    万科·棠樾的三层露台
    万科·棠樾的别墅正门
    万科·棠樾的老房子正在施工
    万科·棠樾三进之会所门厅
    万科·棠樾的上海滩时装秀
    万科·棠樾入选《2008全球人居环境最佳范例论坛》
    万科·棠樾考查图片:紧临自然生态湖的会所早期施工图片